Nemovitosti

V rámci problematiky nemovitostí – tedy problematiky pozemků, domů, bytů, rekreačních objektů apod. – se dlouhodobě zabývám jak spornými záležitostmi, tak pomáhám klientům smluvně zabezpečit jejich požadavky ohledně všech druhů nemovitostí a ohledně všech druhů vztahů přicházejících u takovýchto nemovitostí do úvahy.

Pokud se jedná o sporné záležitosti, pak mohu nabídnout své dlouhodobé zkušenosti při zastupování v často velmi komplikovaných soudních sporech z vlastnických a spoluvlastnických vztahů k nemovitostem včetně problematiky vydržení, neplatnosti smluv, vrácení darů apod.

Pokud se jedná o smluvní zabezpečení právních vztahů týkajících se nemovitostí, zabývám se převody vlastnictví a spoluvlastnictví včetně kompletního právního servisu – koupě, prodej, darování, směna, dále věcnými břemeny (resp. služebnostmi), zástavním a předkupním právem, jakož i zrušením a vypořádání spoluvlastnictví – viz také samostatný oddíl majetkové vypořádání).

Součástí tohoto mého právního servisu je i ověřování pravosti podpisů na listinách, které připravím – ověření advokátem má rovnocennou platnost jako ověření notáře, matriky či Czech Pointu. Takovéto prohlášení o pravosti podpisu činěné advokátem umožňuje větší pružnost v poskytování právních služeb – klienti zvláště mohou ocenit, že listiny, připravené a sepsané advokátem, mohou pak za osobní účasti advokáta smluvní strany (např. dárce a obdarovaný v případě bezúplatného převodu nemovitostí) podepsat i ve svém prostředí ( typicky u klienta doma či v nemocničním zařízení apod.).

Listina nejen sepsaná, ale i osobně ověřená advokátem (v praxi nejčastěji např. darovací či kupní smlouva, smlouva o vypořádání majetkových vztahů manželů pro období po rozvodu jejich manželství apod.) poskytuje záruku nejen profesionálního zpracování, kdy se tak vyhnete následným komplikacím s příslušnými úřady (soudy, katastrální úřady apod.), ale i záruku možnosti případného prokázání (v budoucnu se taková potřeba, např. typicky při darování nemovitostí, může objevit) pravosti, věrohodnosti a svobodné vůle účastníků při uzavírání samotného právního aktu. Pokud to klient vyžaduje, mohu nabídnout i úschovou kupní ceny na samostatném tzv. „účtu bankovní úschovy advokáta“ a následné vyplacení této uschované kupní ceny prodávajícímu. Mohu Vám také samozřejmě nabídnout zastupování v řízení před katastrálními úřady.

Možná se sami sebe ptáte, proč vůbec by jste měli oslovit advokátní kancelář ohledně nemovitosti, kterou si chcete pořídit či kterou naopak předáváte darem či za úplatu další osobě, když na internetu je mnoho různých vzorů či kamarádka má k dispozici na počítači zcela zaručený univerzální vzor převodní smlouvy na jakoukoliv nemovitost. Je otázka, co vyžadujete, zda jistotu celého převodu, či se smíříte s riskantním podnikem, který může velmi nepříjemně ovlivnit v dalších letech život Váš i Vašich blízkých.

Kdo vyžaduje skutečnou jistotu celého převodu, měl by zvolit kompletní zpracování převodní smlouvy na nemovitosti právníkem, tedy advokátem či notářem. Domnívám se, že já jakožto advokát s dlouholetými zkušenostmi nabízím právní kvalitu, jistotu a garanci i po vkladu do katastru – smlouvy kompletně zpracovávám a ručím za ně. Je potřeba si uvědomit, že platnost smlouvy lze napadnout i léta po té, co projde vkladovým řízením před katastrem nemovitostí. Je-li hodnota nemovitosti vyšší, měli byste dobře zvážit, zda je vhodné riskovat s tvz. vzory smluv. I sebedokonalejší vzor převodní smlouvy na nemovitost je stále jen obecný vzor a za výsledek neručí. Každý převod nemovitosti i každá smlouva mají svoje specifika. Vzor je z povahy věci vždy jen obecným návodem, ať je zpracován sebelépe (o vzorech z internetu na jednu stránku ani nemluvě).

Internet je plný vzorů smluv na převody nemovitostí, za něž sice nezaplatíte buď vůbec nic, anebo jen symbolickou cenu, ale na druhou stranu buď za ně není ručeno vůbec, anebo jen omezeně, tedy za vzor jako takový, ale již nikoliv za výsledek po nesprávném doplnění nebo za jeho nesprávné použití pro konkrétní situaci. V praxi jsou tyto záležitosti přitom bohužel opakovaně podceňovány.

Pokud běžný člověk řeší např. nějaký problém s rozvody elektřiny v domě, zavolá si na pomoc kvalifikovaného elektrikáře. Pokud chce tentýž člověk stejný dům rovnou prodat, stáhne si často odněkud vzor kupní smlouvy na nemovitost a snaží se jeho laickým vyplněním ušetřit pár tisíc. Pokud nastane ovšem problém, a to mnohdy i přes zavkladování smlouvy do katastru, je pozdě se snažit zjišťovat kde se stala ve smlouvě (u níž mnohdy záleží i na jednom slovíčku, jehož význam laik neodhalí) chyba.

Mnohdy může stačit, že omylem či nepochopením použijete jednotné číslo u popisu předmětu převodu za číslo množné či naopak. Mnohdy může stačit i jen jedno slovo, jehož význam laik nemusí ani vnímat jako důležitý, a celá smlouva se posouvá do jiné roviny. Kupř. může jít o uvedení “příslušenství”. Od r. 2014 platí zásada, že nemá-li být příslušenství také převedeno, musí to být výslovně uvedeno. Sporné se to může stát např. u vybavení domu nábytkem. Jedna z mnoha “maličkostí”, které se ovšem mohou stát zásadním problémem, pokud dojde ke sporu a strany se budou spoléhat jen na nějaké obecné vzory, které podobnou otázku (stejně jako řadu jiných) kupř. vůbec neřeší.

U úplatných převodních smluv se kvůli podobným “maličkostem” a na první pohled “nepodstatným” slovům občas naprosto zbytečně riskuje i v otázkách úhrady a splatnosti kupní ceny a riskuje se tak jak možná ztráta vlastnictví nemovitostí, tak i ztráta naopak kupní ceny – financí, které představují často hodnotu i celoživotních úspor ( zvláště pokud je splátek více či si kupující strana bere na kupní cenu hypotéku, jsou přesné definice úhrady a splatnosti kupní ceny velmi právně složité). Snažit se pak takový problém řešit až nastane, znamená snažit se ho řešit bohužel pozdě.

Samozřejmě nabízím také kontrolu a úpravu již hotových smluv. Pokud máte již návrh kupní smlouvy předložený druhou smluvní stranou nebo realitní kanceláří, tak vám ji mohu zkontrolovat, upozornit na rizika a upravit ustanovení, která vás budou lépe chránit. Ani převod prostřednictvím realitní kanceláře totiž nemusí bez Vaší kontroly zajišťovat bezproblémový průběh převodu. Za platnost a právní kvalitu převodní smlouvy na nemovitosti neručí ani realitní, znalecká či geodetická kancelář, ani jiný podobný subjekt či osoba, byť by s takovými smlouvami měli zkušenosti.

Pokud realitní kancelář převodní smlouvu předkládá v rámci zprostředkovávaného obchodu, mělo by vás rozhodně zajímat, zda smlouvu připravoval advokát nebo makléř (makléř je obchodník s nemovitostmi, bohužel v rámci českého trhu a právního řádu bez jakékoliv povinné kvalifikace či požadavků na jeho vzdělání). Rozhodně se také s ohledem na hodnotu nemovitostí vyplatí si nechat smlouvu, když již ne zpracovat, tak alespoň projít a případně zrevidovat svým zvoleným právním zástupcem. Lze jen zopakovat: pokud převodní smlouvu kompletně nezpracuje advokátní nebo notářská kancelář, tak 100% jistotu převodu nemáte.